1. Introduction

L’article 1^er de cette loi définit le bail commercial comme étant un bail d’immeuble ou de partie d’immeuble affecté principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Selon cette même disposition, il n’y a aucune nécessité pour les parties contractantes de définir explicitement la nature du bail qui les lie.

Cependant, pour considérer que la relation contractuelle est bien celle d’un bail commercial, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Se trouver face à un contrat de bail ;
• Ce contrat doit porter sur un immeuble ou sur une partie d’immeuble ;
• L’affectation de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble doit être fixée dès l’entrée en jouissance en cours de bail ;
• Cette affectation doit être fixée par le preneur ou par un sous-locataire ;
• Elle doit consister en l’exercice d’un commerce de détail ou en l’activité d’un artisan directement en contact avec le public^[1], cela même de manière tacite.

Une fois que la nature de la relation contractuelle est déterminée, de quelle manière se déroule-t-elle ?

Le présent article se focalise sur les frais de transformation de l’immeuble loué : sont-ils à charge du bailleur ou du preneur ?

 

2. La règle

Le régime prévu par la loi relative aux baux commerciaux est plus étendu que celui de droit commun dans la mesure où le preneur peut effectuer « toute transformation utile à son entreprise ».

Certaines conditions, prévues par l’article 7 de cette loi, doivent cependant être respectées^[2] :

• Il doit s’agir de transformations utiles à l’entreprise ;
• Les travaux effectués ne doivent pas compromettre la sécurité, la salubrité ni l’esthétique du bâtiment ;
• Les travaux doivent avoir été exécutés dans les lieux loués ;
• Le coût des travaux ne doit pas dépasser 3 ans de loyers.

Pour bénéficier de ce droit, le preneur doit adresser au bailleur, par lettre recommandée, tous les changements projetés. Il doit également aviser le bailleur de tous les travaux qu’il envisage d’entreprendre^[3].

L’article 9 de cette même loi poursuit en indiquant que :

« Sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d'une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s'y opposer. Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et de coût de la main-d’œuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l'immeuble a augmenté de valeur.

Quant aux transformations entreprises par le preneur sans autorisation, le bailleur peut, soit en cours de bail, soit à l'expiration de celui-ci exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, sans préjudice des dommages et intérêts, s'il y a lieu. S'il conserve les aménagements ainsi effectués, il ne doit aucune indemnité ».

 

3. Conclusion

Comme vous l’aurez compris, le preneur doit se montrer prudent avant d’entamer des travaux généralement très couteux.

S’il désire effectuer des transformations utiles à son entreprise, il doit nécessairement en aviser le bailleur, au risque de ne jamais récupérer les frais supportés.

Afin d’éviter cette situation désagréable, nous vous invitons à respecter les prescrits légaux et à nous consulter préalablement à toute décision importante relative aux transformations d’un bien occupé dans le cadre d’un bail commercial.

 

 

Charleroi, le 19 août 2024

Pelin PIR

 

 

^[1] B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, pp. 59 et 60.

^[2] B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 381.

^[3] B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 396.